Båthavn, båtplass og brygge

Rett til å nekte opphold i gjestehavn?

Hei.

Jeg bodde i båt i en privat gjestehavn for ca. 1.5 år siden.

Uheldigvis oppstod det en hendelse som gjorde at jeg ble bortvist fra gjestehavnen. Det hele bygget på en misforståelse, men jeg aksepterte å kaste loss og dra.

Ved senere anledninger har jeg ved ankomst blitt nektet å bli liggende, og fått beskjed om at jeg ikke lenger er velkommen.

Har de rett til dette så lenge vi betaler for oss?

Svar:

Du skriver innledningsvis at det er snakk om en privat gjestehavn. Det er dermed snakk om kjøp av en tjeneste, som i utgangspunktet mellom private parter bygger på en gjensidig avtale. Noen må ønske å tilby tjenesten, og du må ønske å kjøpe den. Avtalen inngås her normalt ved betaling av havneleie, og hvor man da samtidig uttrykkelig eller forutsetningsvis aksepterer de betingelser som tilbyder oppstiller i form av standardvilkår. Slike vilkår vil typisk være uttrykt i form av et havnereglement.

Et ikke uvanlig vilkår vil være at tilbyder forbeholder seg retten til å bortvise båter som ikke overholder havnereglementet. Dette vil i så fall utgjøre en avtalt adgang til å heve avtalen som følge av avtalebrudd. Dette er det adgang til.

Så lenge du allerede har betalt og ellers overholdt havnereglementet og eventuelt andre vilkår, så vil tilbyder da ikke kunne nekte deg å bli liggende.

En litt spesiell situasjon oppstår dersom det klart gis uttrykk for at du ikke er velkommen for fremtiden. Med andre ord får du beskjed om at det tilbudet som gjestehavna innebærer ikke er til deg, og at du ikke ved å betale kan inngå avtale om å ha båten der. Eventuelt at du ved ankomst får denne beskjeden før du har betalt. I så fall vil begrunnelsen for slik nektelse og dermed forskjellsbehandling være avgjørende for om det er lovlig eller ikke.

Et annet ord for forskjellsbehandling er diskriminering og dette vil i en rekke tilfeller være forbudt. Likestillings- og diskrimineringsloven bestemmer i § 6:

«Diskriminering på grunn av kjønn, graviditet, permisjon ved fødsel eller adopsjon, omsorgsoppgaver, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk, alder eller kombinasjoner av disse grunnlagene er forbudt. Med etnisitet menes blant annet nasjonal opprinnelse, avstamning, hudfarge og språk.

Forbudet omfatter diskriminering på grunn av eksisterende, antatte, tidligere eller fremtidige forhold som nevnt i første ledd.

Forbudet gjelder også hvis en person blir diskriminert på grunn av sin tilknytning til en annen person, og diskrimineringen skjer på grunn av forhold som nevnt i første ledd.

Med diskriminering menes direkte eller indirekte forskjellsbehandling etter §§ 7 og 8 som ikke er lovlig etter §§ 9, 10 eller 11.»

Jeg er ikke kjent med om dette kan være aktuelt i ditt tilfelle, men i praksis vil en tilbyder nok gjerne måtte kunne sannsynliggjøre en saklig begrunnelse for at det ikke skal anses å foreligge en eller annen form for ulovlig diskriminering. Om det ikke er snakk om ulovlig diskriminering så vil en tilbyder derimot kunne nekte å inngå avtale ut fra prinsippet om avtalefrihet.

Båthavn, båtplass og brygge

Ødelagt strømsøyle og eksklusjon fra båtforeningen

Etter en båttur i høst var jeg uheldig og skadet en strømsøyle med lys og landstrøm som er montert på flytebrygga ved min bås. Dette skjedde fordi drevet spratt opp, slik at det ble null effekt av mitt forsøk på å sette båten i revers. At drevet spratt opp skyldes en sviktende ”låsehake” funksjon på de eldre Volvo Penta-drevene (tilsvarende de som på påhengsmotorer). Jeg fikk dermed ikke stoppet fremdriften. Baugen kom dermed litt opp på bryggekanten og brygga. Baugplattformen traff da strømsøylen slik at den ble bøyd. Det viste seg at søylen måtte demonteres av elektriker for oppretting. Mens reparasjonsarbeidene ble utført, fikk jeg brev fra lederen i båtforeningen med oppsigelse av mitt medlemskap samt beskjed om å flytte båten min og levere inn nøkler. Nå krever båtforeningen også at jeg skal erstatte ny søyle til mellom 15 og 20 000 kroner. Er jeg erstatningspliktig, og har båtforeningen rett til å si opp mitt medlemskap?

Svar I: Erstatningsansvaret for den ødelagte strømsøylen

For å svare på spørsmålet om erstatning først. For sammenstøt med annet enn andre båter, gjelder det ingen spesielle lovregler. Spørsmålet må derfor avgjøres etter alminnelig erstatningsrettslige regler. Her er det tre vilkår som må være oppfylt for at båtforeningen skal kunne kreve erstatning fra deg: For det første må båtforeningen ha lidt et økonomisk tap, det må det foreligge et ansvarsgrunnlag, og endelig må det være årsakssammenheng mellom skaden (det økonomiske tapet) og den ansvarsbetingende handlingen.

At båtforeningen har lidt et økonomisk tap synes klart, ettersom den vil ha kostnader både til demontering og oppretting, alternativt innkjøp av ny søyle. Det sentrale spørsmålet blir dermed om du opptrådte uaktsomt da skaden skjedde. Slik vi oppfatter deg, mener du å ha forsøkt å legge til på forsvarlig måte, og at uhellet skyldtes en teknisk feil ved drevet.

Ansvarsgrunnlag kan foreligge i form av en uaktsom eller uforsvarlig handling. Kjernen i spørsmålet om uaktsomhet formuleres gjerne som om skadevolderen kunne eller burde ha handlet annerledes. Jeg forstår det slik at du har kunnskap om hva det skyldes at det ikke gikk an å sette båten i revers. Dersom du var klar over at dette kunne skje, ville en forsvarlig handlemåte være å ta hensyn muligheten for dette da du skulle legge til, altså ikke stole på muligheten for reversering for å stoppe fremdrift. Dersom du ikke var klar over muligheten for at drevet kunne sprette opp, synes det uansett uforsvarlig å bruke en båt med en slik (manglende) anordning. Herunder kunne du med enkle undersøkelser funnet ut at motoren hadde slike (manglende) egenskaper, og innrettet deg deretter. Enten ved ikke å bruke båten, få feilen reparert eller i det minste innrettet kjøringen deretter. Etter mitt syn er det derfor mye som kan tilsi at handlingen må anses som uaktsom. Uaktsomhetsansvaret stiller imidlertid strenge krav til handlemåten, og begrepet kan derfor få et noe annet innhold rettslig sett i forhold til hvordan det brukes i dagligtalen.

For øvrig har domstolene i flere saker lagt til grunn et objektivt erstatningsansvar for teknisk svikt. Med andre ord uavhengig av om det kan sannsynliggjøres noen uaktsom handling. Når man renner på og skader eiendom som følge av teknisk svikt i maskineri eller annet, er det lite som skal til før man blir pålagt erstatningsansvar.

Videre er det heller ikke tvilsomt at det foreligger en direkte årsakssammenheng mellom den uaktsomme handlingen og det økonomiske tapet, slik at jeg med de opplysninger som foreligger, vil jeg anta at du er erstatningsansvarlig overfor båtforeningen.

Jeg nevner for ordens skyld også at båtforeningen har en tapsbegrensningsplikt. Dette innebærer for eksempel at dersom det er rimeligere å reparere søylen fremfor å kjøpe ny, og om dette gir et like godt resultat, bør førstnevnte alternativ velges.

Svar II: Eksklusjon fra båtforeningen

Hva gjelder spørsmålet om båtforeningen har rett til å si opp ditt medlemskap, vil det i utgangspunktet bero på båtforeningens vedtekter. Spørsmålet er da hva som står her om adgangen til å si opp eller ekskludere et medlem. Uten å ha sett vedtektene eller båtforeningens begrunnelse, er det vanskelig å gi noe helt sikkert svar på spørsmålet ditt. Det jeg imidlertid kan si, er at det normalt skal mye til for å ekskludere et foreningsmedlem.

Eksklusjon innebærer at medlemmet må tre ut av foreningsforholdet mot sin vilje. Rettslig grunnlag for eksklusjon kan som nevnt finnes i vedtektene eller i alminnelige foreningsrettslige prinsipper. For at en eksklusjon skal anses som gyldig, må det foreligge en eksklusjonsgrunn. Ettersom jeg ikke kjenner til hvilke forpliktelser som er oppstilt i vedtektene, og i hvilke tilfeller vedtektene eventuelt gir hjemmel for eksklusjon, må jeg nøye meg med å omtale eksklusjon med grunnlag i alminnelige prinsipper.

I alminnelighet må det kreves at medlemmet har begått et grovt pliktbrudd. Med andre ord vil ikke ethvert pliktbrudd berettige eksklusjon. Det må foreligge et kvalifisert eller vesentlig mislighold av medlemsforpliktelsene. Å gjøre en uaktsom skade på foreningens eiendom er på generelt grunnlag neppe en handling som kan begrunne eksklusjon. Dersom man imidlertid nekter å erstatte skaden, vil det kunne være en annen situasjon.

I praksis er det gjerne tilfeller hvor medlemmet har motarbeidet foreningsformålet eller på annen måte opptrådt illojalt eller usolidarisk, at eksklusjon blir aktuelt. Her synes det å gjelde en enkeltstående handling som ikke var tilsiktet. Jeg nevner også at Høyesterett har stengt eksklusjonsadgangen for tilfeller hvor eksklusjon vil virke som en åpenbar overreaksjon. Etter mitt syn står vi overfor et slikt tilfelle her. Særlig fordi medlemskapet i båtforeningen er av stor velferdsmessig betydning for deg. Det øker terskelen for når det er adgang til å ekskludere et medlem.

Jeg stiller også spørsmål ved saksbehandlingen. Du skulle her vært varslet og blitt gitt mulighet til å ta til motmæle. Utgangspunkt etter alminnelig foreningsrett er imidlertid at det ikke foreligger noen rett til å få overprøvd et eksklusjonsvedtak internt i foreningen. Du bør imidlertid undersøke om vedtektene har spesialregler om overprøving, alternativt regler om hvorvidt styret av eget tiltak kan omgjøre beslutningen. En annen sak er at et annet medlem kan kreve saken behandlet på generalforsamlingen, og generalforsamlingen kan omgjøre styrets avgjørelse. Kommer du ingen vei på annen måte, vil jeg derfor råde deg til å kontakte person(er) som fortsatt er medlem, og få en eller flere av disse til å bringe saken opp på generalforsamlingen eller årsmøtet.

Båthavn, båtplass og brygge

Tinglyst båtplass i brygge

Vi er to hytter som har båtplasser i et bryggeanlegg som eies av to andre hytter, med andre ord fire hytter deler en brygge som eies av to av hyttene, eller hytteeierne. Totalt er det seks båter i brygga i dag, men et er plass til flere. Vi har tinglyst rett til båtplass, men jeg ønsker nå også at jolla til sønnen vår skal få bryggeplass. Dette nekter den ene av eierne, og påpeker at vi kun har rett til en plass. Videre ”truer” hun med at de vil flytte båtplassen vår til et annet sted på brygga med dårligere forhold, blant annet grunt vann. Hva kan vi gjøre?

Svar:

Dersom brygga eies i et sameie mellom to og to andre har rett til båtplass i denne brygga, er det i prinsippet bryggeeieren, her sameiet med de to hyttene/-eierne, som kan anvise hvor i brygga du skal ha din båtplass. Dette naturligvis med mindre den avtalen som ligger til grunn for din båtplass, og som synes tinglyst i ditt tilfelle, sier noe spesielt om hvor båtplassen skal være. Du skal imidlertid ha en anvist denne båtplassen på et sted hvor det er tilstrekkelig dypt vann og ellers alminnelig gode forhold for å ha din båt, eller den båttypen båtplassen var tiltenkt. Dersom du ellers har rett til én båtplass kan du ikke kreve flere. Dersom det imidlertid er plass til jolla i brygga virker det kanskje litt unødvendig å nekte dere plass, og jeg vil da foreslå at du tilbyr eierne en rimelig leie pr. år, så kan det jo hende de endrer oppfatning.

Båthavn, båtplass og brygge

Styret vil begrense båtstørrelsen

Undertegnede er medlem i en båtforening hvor medlemmene eier hver sin andel/båtplass. Nå ønsker styret i båtforeningen, i hvert fall noen av styremedlemmene, å forandre vedtektene slik at grensen for båtlengde blir på 38 fot. I dag ligger det båter der på opp til 41 fot og 3-4 båter i havnen vil bli rammet dersom forslaget vil ble vedtatt. Kan nevne at en i styret har båt på 38 fot. Nevner også at jeg har eid plassen siden 1983. Har dere hørt om lignende tilfeller?

Svar:
Du skriver at medlemmene eier hver sin andel/båtplass. For meg er det noe uklart hva som mer spesifikt ligger i det, det vil si hvilke rettslige realiteter som er avtalt. Når du sier at du eier en andel/båtplass tyder jo det på et dette du har en nokså sterk rettslig stilling, men her må altså det underliggende avtaleforholdet ”på bordet”. Det er derfor ikke mulig å svare presist og konkret før man har gjennomgått dette materialet, da det kan være helt avgjørende for det du spør om. Det alminnelige utgangspunktet er imidlertid at en privat båtforening har såkalt selvstyre. Foreningen kan som følge av dette nokså fritt avgjøre om et vedtak bør treffes og eventuelt hvilket innhold vedtaket bør ha. Altså igjen med unntak for de tilfellene hvor noe annet er vedtatt eller avtalt. Naturligvis vil også foreningen være bundet av dens egne vedtekter, som på mange måter er foreningens ”grunnlov”. Hvilke regler som regulerer dette i dag sies det ikke noe om, og spørsmålet er da også hva disse reglene selv sier om adgangen til slik endring, og eventuelt om fremgangsmåten/saksbehandlingen. Et vedtak kan naturligvis ikke gjøres i strid med vedtektene. Et annet spørsmål er om vedtaket kan gis tilbakevirkende kraft, det vil si også rette seg mot andelshavere/medlemmer som allerede har plass. Klart nok må det være begrenset til å gjelde fra neste medlemsperiode, men mye kan tilsi at foreningen også bør nøye seg med å vedta begrensningen for fremtidige andelshavere. Sterke rimelighetshensyn tilsier kanskje at foreningen kun vedtar at regelen nå skal gjelde nye og fremtidige medlemskap, og dermed ikke berøre eksisterende andelshavere med mer enn 25 års medlemskap. Videre må det oppstilles unntak for vedtak som bærer preg av myndighetsmisbruk og sterkt urimelige vedtak. Du sier ikke noe om hvorfor man ønsker å begrense båtenes størrelse, og en grense på 38 fot virker nokså tilfeldig. Men det skal ganske mye til for at man vil bli hørt med at et vedtak er sterkt urimelig eller må settes til side som følge av myndighetsmisbruk.

Båthavn, båtplass og brygge

Hyttekjøp uten båtplass

Vi kjøpte ei nyoppført hytte ved sjøen. I prospektet står det vi skal få «mulighet for egen båtplass like ved hytta». Båtplass ble også nevnt på visningen, men er ikke direkte nevnt i kontrakten. Det viser seg imidlertid at utbygger ikke får utvidet bryggeanlegget slik at vi får noen båtplass. Vi føler oss da lurt og lurer på om vi kan kreve prisavslag. I så fall hva kan vi kreve?

Svar:

Det er enten boligoppføringsloven eller avhendingsloven som regulerer dette, men reglene er noenlunde. I utgangspunktet har en eiendom en mangel dersom den ikke svarer til opplysning som selgeren har gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring. Dette gjelder likevel bare dersom en kan gå ut i fra at opplysningen har virket inn på avtalen, og opplysningen ikke i tide er rettet på en tydelig måte. At en slik opplysning har virket inn på avtalen må legges til grunn med mindre det er holdepunkter for det motsatte. Ordlyden «mulighet» må her forstås som noe dere, om ønskelig, kunne benytte dere av. Derimot ligger det i formuleringen at denne båtplassen ikke skulle være inkludert i kjøpesummen – noe jeg oppfatter dere er enige i. Etter mitt syn tyder dette på at eiendommen med dette har en mangel og at det der grunnlag for å prisavslag. Da dette ikke er en mangel som kan rettes, skal prisavslaget settes til den verdireduksjonen mangelen medfører. Her må prisavslaget settes til forskjellen mellom eiendommens markedsverdi med og uten mulighet for båtplass. En slik mulighet for båtplass ville medføre større interesse i markedet og høyere pris på hytta enn det som man ville ha oppnådd uten. Hvor mye høyere pris må avgjøres skjønnsmessig og da må dere eventuelt spørre en eller flere eiendomsmeglere, men jeg vil tro at vi snakker om et par hundre tusen kroner.