Båtjuss.no – Side 4

Brygge i nabogrense

Min nabo vil legge ut flytebrygge på sin eiendom, men selve fortøyningen på den ene siden vil måtte skje på vår side – med andre ord vår eiendom i sjøen. Har de anledning til det?

Svar: Nei, det hjelper ikke om brygga blir liggende på naboens eiendom dersom bruken av den vil (delvis) foregå på deres eiendom. Da vil jo bruken på den ene siden skje på din eiendom. Det vil de ikke ha lov til uten særskilt hjemmel i form, for eksempel en servitutt eller særskilt avtale med deg. Heller ikke kan flytebrygga legges slik at den hindrer deres sjøverts atkomst til deres eiendom, også kalt tilflottsretten.

Båthavn, båtplass og brygge

Spørsmål økning av leie for båtplass

I 1989 ble det etablert en båthavn i regi av båtforeningen. Grunneier gav oss et særdeles godt tilbud på leie av grunn da vi var ei forening som ikke skulle tjene penger, men gjøre noe med miljøet i fjorden. Leien ble på 10 000 kr i året. Arealet var heller ikke slik at grunneier ville kunne benytte det til noe annet. Avtalen var på 20 år med rett til fornying i 20 år.

Etter hvert ble anlegget bygget ut med foreningens egne midler og dugnad, og har i dag en antatt verdi på 2 mill. for de landetablerte installasjoner. I tillegg er det flytebrygger med bølgedemper for 100 plasser. Brukerne har selv betalt flytebryggene i henhold til antall meter de bruker, og kan selge plassen for en oppjustert pris i henhold til en indeks slik det står i andelsbrevet. Etter 20 år skapte barna til grunneieren problemer, og truet båtforeningen med at dersom de ikke aksepterte at årlig leie ble satt opp fra 10 000 til 100 000 kr, så måtte foreningen forlate området. Dessverre aksepterte foreningen dette og sendte ut ei tilleggsregning til alle båteiere for de to siste årene. Her kommer mitt første spørsmål: Er det juridisk lovlig å etterfakturere for de to foregående år når leia har vært fastlagt tidligere til en fast sum uten forbehold?

Fra gammelt av da vi hadde en helt ubetydelig årlig leiesum pr. båt pr. år var det enighet om at dette skulle vi betale frem til plassen var solgt. Dette var ikke noe problem, da det var venteliste hele tiden på å få plass. I dag er situasjonen annerledes. Beløpet er nå så stort at det har betydning for enkelte, og det er ikke folk på liste for å overta plassene. Likevel forlanger styret at det skal betales årlig leie, selv om en ikke benytter plassen, har solgt båten og sagt klart fra at en ikke ønsker plassen lengre. I tillegg forlanger de også at de som ikke har båt lengre, og ikke har fått solgt plassen fortsatt skal utføre tre nattevakter pr. år og være med på dugnad i havna. Alternativt må en, som straff for å utebli, betale 1 000 kr pr. vakt og 350 kr pr. dugnad en uteblir fra. Dersom en ikke får solgt plassen er en da «bondefanget» av foreningen på uviss tid. En må altså bygge opp et anlegg en ikke skal benytte lengre, og passe andre folks båter, samt betale en leie av noe en ikke bruker. Er dette lovlig?

Svar: Dette reiser foreningsrettslige spørsmål som ikke er lovregulert og som det kreves mer inngående kjennskap til foreningen, herunder eventuelle vedtekter og andelsbrev, for å kunne besvare mer sikkert. Generelt kan jeg imidlertid antyde noen mulige løsninger: Etter det jeg forstår har foreningen akseptert å betale en leie på 100 000 kr pr. år. Som følge har foreningen store kostnader som igjen må dekkes inn av medlemmene. I denne forbindelsen spør du om dette kan kreves inn med tilbakevirkning for de to foregående år. I utgangspunktet må dette spørsmålet løses på bakgrunn av avtalerettslige regler sammenholdt med ulovfestet foreningsrett. Det innebærer at foreningen og hvert medlem har et gjensidig forpliktende avtaleforhold. Som hovedregel må det også innebære at vedtatt leie (for 2006 og 2007) nettopp er avtalt, og ikke kan endres uten samtykke fra den enkelte. Det foreningsrettslige elementet innebærer imidlertid at man ved å være innmeldt i en forening har akseptert at de styrende organer ved flertallsvedtak kan pålegge medlemmene plikter. Derimot kan disse pliktene etter en totalvurdering måtte anses som overgrep eller sterkt urimelige, så de ikke vil stå seg rettslig. Tilbakevirkende leie, slik du beskriver, kan høre til denne kategorien. Dette fordi lav leie synes å være en konkret begunstigelse og sterkt motiverende for tilslutningen til foreningen. For eksempel vil en forening heller ikke uten særskilt vedtektshjemmel kunne kreve ekstraordinær kontingent.

At det kreves leie når man har sagt opp plassen lyder merkelig, men enten har man vel en plass – en andel – eller så har man det ikke. Velger man først å ha dette, så vil det normalt følge plikter med plassen (andelen), og uavhengig av om man har en båt eller ikke. Dersom man har andelen fordi den er uomsettelig, på grunn av de økonomiske forpliktelser som følger med (på grunn av foreningens dårlige økonomi), så stiller det seg nok noe annerledes. I så fall kan det jo hevdes at medlemskapet (andelen) nærmest er uoppsigelig. I forlengelsen av dette kan det også stilles spørsmål om vedtak kan være formålsstridige, og i så fall er utgangspunktet at det kreves tilslutning fra samtlige medlemmer. Dette spørsmålet må naturligvis avgjøres ut i fra foreningens formål(sbestemmelse) – som jeg ikke kjenner nærmere. I så fall vil endringene bare kunne gjøres gjeldende overfor nye medlemmer.

Et gebyr for å utebli fra vakt eller dugnad kan nok en forening vedta innenfor rimelige grenser, men dette må ha hjemmel i vedtektene – og vedtaket må derfor ha kvalifisert flertall. Mer presist tror jeg det dessverre er vanskelig å besvare spørsmålene dine – uten å måtte gå mer detaljert inn saken.

Mangler

Motorskade på eldre bruktbåt

Jeg solgte i sommer en 1986 modell Sandvik 26 motorbåt. Etter 2-3 uker fikk den nye eieren visstnok problemer. Problemet var at en skrue på girkassa hadde løsnet og slått inn i motoren slik at flensen ble skeiv. Kjøperen fremmer nå krav på ca. 14 000 kr som det hadde kostet å reparere skaden. Jeg hadde hatt båten i to år uten at jeg hadde noen problemer av dette slaget. Mitt spørsmål er om jeg er ansvarlig for slike skader, og hvordan tolkes kjøpsloven når det gjelder så gamle båter.

Svar: Dette spørsmålet vil være regulert av kjøpsloven fra 1988, men det er i og for seg ikke av større betydning i denne saken. Med mindre du har 1) gitt spesielle positive opplysninger med tanke på motorens tilstand, for eksempel ”nyoverhalt” eller lignende, eller 2) kjente til, eller måtte kjenne til, at denne skruen var løs, kan jeg vanskelig se at dette skal kunne utgjøre en mangel på en båt som er 30 år gammel. I et slikt tilfelle kan det neppe være upåregnelig at en skrue løsner slik og kjøperen har da fått en alminnelig god båt hensett til båtens alder og tilstand. Kjøpslovens system er da at risikoen for slike hendelige skader og uhell går over på kjøperen ved overtagelsen. At kjøperen her har vært uheldig er naturligvis en annen sak, men det medfører ikke at du blir kjøpsrettslig ansvarlig.

Båthavn, båtplass og brygge

Eiendomsgrensen i sjøen mellom to naboeiendommer

Vi har en hytteeiendom ved sjøen hvor det er to hytter. Min søster og jeg hadde hver vår hytte, men hun solgte sin i 2004. Det har etter dette oppstått uenighet om et båtfeste, som ble etablert på det aktuelle stedet rundt 1960. Det fremgår både av grunnlaget for målebrevet og målebrevet at grenselinjene ble trukket ut i sjøen. Grensene ble trukket i samme retning som grensen på land, noe som er vanlig i området. Disse grenselinjer er også godt tilpasset strandlinjens buktning. Den nye eieren mener imidlertid at eiendomsretten til sjøgrunnen følger av vassdragsloven § 4 og det såkalte midtlinjeprinsippet ut til minimum to meters dybde. Eieren mener derfor jeg må flytte min bøye og båt. Det er likevel helt unaturlig at grensen i sjøen skulle trekkes på noen annen måte enn som en forlengelse av grenselinjen på land. Ved hans løsning vil også store deler av min brygge også få store brukshindringer.

Svar: Vassdragsloven § 4 kommer ikke direkte til anvendelse på grenser i sjøen. Det følger imidlertid av sikker rettspraksis at grensen i sjøen som alminnelig regel også trekkes etter midtlinjeprinsippet slik at utgangspunktet for grensen i sjøen er strandlinjen ved middels høy vannstand. En ordning av eiendomsretten til sjøgrunnen som avviker fra midtlinjeprinsippet, må ha støtte i en tydelig avtale eller bygge på forutsetninger som var kjent av begge parter. Høyesterett har lagt til grunn at kravet til bevis for at det gjelder en særordning, er strenge, og bevisbyrden må påhvile den som gjør kravet gjeldende. Lagmannsretten er kommet til at det i nærværende sak er avtalt en annen grense ut i sjøen enn midtlinjeprinsippet. Dersom det av målebrevprotokollen for eiendommene fremgår at det er inntegnet grenser på land som fortsetter videre ut i sjøen, er dette beviskravet oppfylt og dette må anses som partenes avtale. Dersom dette også gir en tilgang til sjøgrunnen som var naturlig og hensiktsmessig for eiendommene, så styrker dette en slik oppfatning. Etter dette er det rimelig å anta at du har rett i at grensen i sjøen vil gå som en forlengelse av de bakenforliggende punktene på land i tråd med målebrevkartet.

Båthavn, båtplass og brygge

Fortøyning av båt i eiendomsgrense

Min naboeiendom har nå begynt å legge sin båt med moring og bøye helt i grensen, og delvis inn på min eiendom. Dette medfører at jeg ikke får sjøsette min båt på en tilfredsstillende måte fra mitt naust, og bare på flo sjø. Er det noen lov for hvor nær en kan legge båten inntil nabogrensen? Hva kan jeg eventuelt gjøre med dette?

Svar: Med mindre man har et særlig rettslig grunnlag, for eksempel en avtale (servitutt), lokal sedvanerett eller hevd, kan man ikke legge ut en fortøyningsbøye eller båt på andres sjø- eller landgrunn. Dette vil i så fall være en krenkelse av grunneierens eiendomsrett. Det er dermed klart at naboen ikke kan legge ut fortøyninger eller la båten ligge på din grunn, det vil si hvor du har eiendomsretten. Videre er utgangspunktet at naboen heller ikke må krenke din strandrett eller på annen måte påføre deg/eiendommen din noen urimelig ulempe, for eksempel av støymessig eller estetisk art. Strandretten er en samlebetegnelse på grunn-/strandeierens rettigheter utenfor eiendomsgrensen. Sentrale elementer i denne strandretten er, som Høyesterett har uttrykt det, ”den bruk en grunneier har rett til utenfor eiendommens grenser i sjøen. Retten til sjøverts atkomst sjøveien – tilflott – til egen strand, til å kunne fortøye båter utenfor eiendommen og til å kunne bade fra den.” Det er derfor klart at man ikke uten grunneiers samtykke kan anlegge en båtfortøyning, selv utenfor eiendomsgrensen, dersom fortøyningen vil hindre grunneieren i selv å fortøye båter eller hindre hans sjøveis tilgang til stranden (tilflottsretten). Det samme må gjelde om fortøyningen vanskeliggjør grunneierens annen bruk som naturlig knytter seg til hans eiendomsrett, for eksempel utnytting av fiskebruk eller tang- og tareforekomster. Under enhver omstendighet må heller ikke fortøyningen være ”urimeleg eller uturvande … til skade eller ulempe på granneeigedom”, jf. naboloven § 2 første ledd. Det finnes ikke noen lov som sier hvor nært man kan legge en båt inntil nabogrensen, og i hvilken grad strandretten er krenket må vurderes konkret. Når du imidlertid opplyser at du selv ikke kan sjøsette båten på en tilfredsstillende måte, og bare på flo sjø, kan jeg vanskelig forstå annet enn at din strandrett, herunder tilflottsrett, er krenket. Naboen må derfor være pliktig til å legge båten på en slik måte at du kan utnytte din strandrett, herunder sjøsette båten din fra naustet. Mye kan vel også tilsi at en slik rett uansett må synes å foreligge i og med plasseringen av ditt naust, altså selv om det ikke foreligger noen skriftlig avtale. Videre at det er hevdet en rett til båtopptrekk/sjøsetting utenfor ditt naust, men på naboens sjøgrunn. Dersom naboen din ikke er villig til legge om fortøyningen slik at dette kan gjennomføres som tidligere år, har du ikke stort annet valg enn å gå til advokat – og i verste fall måtte legge saken frem for domstolene.