Eiendomsrett – båtjuss.no

Eiendomsrett til sjøgrunn når det er brådypt inne ved…

Vi er eier av en eiendom på ei øy og på den andre siden av et sund som er ca. 90 m bredt har vi en naboeiendom. Det er verken marbakke eller fjærestrekning der. På begge sider av sundet går fjellet bratt ned i sjøen og videre til bunnen, som er relativt flat. Dybden er mellom 4 og 10 meter. Jeg lurer nå på hvor grensen vår går i sundet. Noen sier at den går langs ”midtålen” i sundet, mens andre mener ved to meters dyp – målt ved middels lav vannstand. Hva er riktig?

Svar: Hovedregelen etter rettspraksis er at eiere av grunn ned til strandlinjen har eiendomsrett ut i sjøen til marbakken, eller hvis marbakke ikke kan påvises, til to meters dybde ved middels lav vannstand. Marbakken er definert i rettspraksis som stedet ”hvor sjøbunnen begynner å falle sterkt”. Dette innebærer at ikke enhver overgang til store dyp kan betegnes som marbakke, og marbakken danner overgangen fra et relativt flatt og grunt stykke som strekker seg fra land, til et brattere dyp. For at en marbakke skal danne grunnlag for eiendomsrett, må den dessuten ligge utenfor den aktuelle eiendommen. Tometersregelen har særlig betydning der det er en svakt hellende sjøbunn uten noe markert brått dyp. Når det er brådypt ved land, som her, vil tometersregelen innebære at strandeieren får liten eller ingen eiendomsrett i sjøen. I en offentlig utredning fra 1988 er det foreslått at en strandeier som hovedregel skal eie sjøarealet 30 meter ut fra land. En slik regel ville imidlertid etablere ny rett, og er således ikke annet enn et forslag til lov som eventuelt kan bli vedtatt. Dette har man heller ikke fått gjennomslag for hos domstolene. Det er videre fastslått av Høyesterett at det ikke er rettslige holdepunkter for at eiendomsrett i sund i sjøen på generelt grunnlag kan etableres etter et midtlinjeprinsipp, og etter analogi fra vassdragsloven § 3. Med mindre det derfor følger noe annet av særskilte rettsgrunnlag for den enkelte eiendom, som for eksempel alders tids bruk eller lokal sedvanerett, så er det ikke grunnlag for å fastslå eiendomsrett utover det som følger av reglene om marbakke og to meters dyp. I dette tilfellet tyder altså på at eiendomsretten ikke strekker seg ut i sundet. Dette betyr likevel ikke at man som grunneier er uten rettigheter, for eiendomsretten må også suppleres med den såkalte strandretten. Denne gir en eier av grunn med strandlinje en rekke rettigheter uavhengig av om han har eiendomsrett også til sjøgrunnen, for eksempel rett til adkomst sjøveien, rett til å anlegge brygge eller annen båtplass og utfyllingsrett. Dette gjelder naturligvis også for eiere av eiendommer hvor det er brådypt langs land. Videre gir nabolovgivningen og offentligrettslige regler et betydelig vern mot at det settes i gang virksomhet eller aktiviteter på sjøen utenfor strandlinjen som er til sterk ulempe for eiere av grunnen innenfor.

Båthavn, båtplass og brygge

Eiendomsgrensen i sjøen mellom to naboeiendommer

Vi har en hytteeiendom ved sjøen hvor det er to hytter. Min søster og jeg hadde hver vår hytte, men hun solgte sin i 2004. Det har etter dette oppstått uenighet om et båtfeste, som ble etablert på det aktuelle stedet rundt 1960. Det fremgår både av grunnlaget for målebrevet og målebrevet at grenselinjene ble trukket ut i sjøen. Grensene ble trukket i samme retning som grensen på land, noe som er vanlig i området. Disse grenselinjer er også godt tilpasset strandlinjens buktning. Den nye eieren mener imidlertid at eiendomsretten til sjøgrunnen følger av vassdragsloven § 4 og det såkalte midtlinjeprinsippet ut til minimum to meters dybde. Eieren mener derfor jeg må flytte min bøye og båt. Det er likevel helt unaturlig at grensen i sjøen skulle trekkes på noen annen måte enn som en forlengelse av grenselinjen på land. Ved hans løsning vil også store deler av min brygge også få store brukshindringer.

Svar: Vassdragsloven § 4 kommer ikke direkte til anvendelse på grenser i sjøen. Det følger imidlertid av sikker rettspraksis at grensen i sjøen som alminnelig regel også trekkes etter midtlinjeprinsippet slik at utgangspunktet for grensen i sjøen er strandlinjen ved middels høy vannstand. En ordning av eiendomsretten til sjøgrunnen som avviker fra midtlinjeprinsippet, må ha støtte i en tydelig avtale eller bygge på forutsetninger som var kjent av begge parter. Høyesterett har lagt til grunn at kravet til bevis for at det gjelder en særordning, er strenge, og bevisbyrden må påhvile den som gjør kravet gjeldende. Lagmannsretten er kommet til at det i nærværende sak er avtalt en annen grense ut i sjøen enn midtlinjeprinsippet. Dersom det av målebrevprotokollen for eiendommene fremgår at det er inntegnet grenser på land som fortsetter videre ut i sjøen, er dette beviskravet oppfylt og dette må anses som partenes avtale. Dersom dette også gir en tilgang til sjøgrunnen som var naturlig og hensiktsmessig for eiendommene, så styrker dette en slik oppfatning. Etter dette er det rimelig å anta at du har rett i at grensen i sjøen vil gå som en forlengelse av de bakenforliggende punktene på land i tråd med målebrevkartet.

Båthavn, båtplass og brygge

Fortøyning av båt i eiendomsgrense

Min naboeiendom har nå begynt å legge sin båt med moring og bøye helt i grensen, og delvis inn på min eiendom. Dette medfører at jeg ikke får sjøsette min båt på en tilfredsstillende måte fra mitt naust, og bare på flo sjø. Er det noen lov for hvor nær en kan legge båten inntil nabogrensen? Hva kan jeg eventuelt gjøre med dette?

Svar: Med mindre man har et særlig rettslig grunnlag, for eksempel en avtale (servitutt), lokal sedvanerett eller hevd, kan man ikke legge ut en fortøyningsbøye eller båt på andres sjø- eller landgrunn. Dette vil i så fall være en krenkelse av grunneierens eiendomsrett. Det er dermed klart at naboen ikke kan legge ut fortøyninger eller la båten ligge på din grunn, det vil si hvor du har eiendomsretten. Videre er utgangspunktet at naboen heller ikke må krenke din strandrett eller på annen måte påføre deg/eiendommen din noen urimelig ulempe, for eksempel av støymessig eller estetisk art. Strandretten er en samlebetegnelse på grunn-/strandeierens rettigheter utenfor eiendomsgrensen. Sentrale elementer i denne strandretten er, som Høyesterett har uttrykt det, ”den bruk en grunneier har rett til utenfor eiendommens grenser i sjøen. Retten til sjøverts atkomst sjøveien – tilflott – til egen strand, til å kunne fortøye båter utenfor eiendommen og til å kunne bade fra den.” Det er derfor klart at man ikke uten grunneiers samtykke kan anlegge en båtfortøyning, selv utenfor eiendomsgrensen, dersom fortøyningen vil hindre grunneieren i selv å fortøye båter eller hindre hans sjøveis tilgang til stranden (tilflottsretten). Det samme må gjelde om fortøyningen vanskeliggjør grunneierens annen bruk som naturlig knytter seg til hans eiendomsrett, for eksempel utnytting av fiskebruk eller tang- og tareforekomster. Under enhver omstendighet må heller ikke fortøyningen være ”urimeleg eller uturvande … til skade eller ulempe på granneeigedom”, jf. naboloven § 2 første ledd. Det finnes ikke noen lov som sier hvor nært man kan legge en båt inntil nabogrensen, og i hvilken grad strandretten er krenket må vurderes konkret. Når du imidlertid opplyser at du selv ikke kan sjøsette båten på en tilfredsstillende måte, og bare på flo sjø, kan jeg vanskelig forstå annet enn at din strandrett, herunder tilflottsrett, er krenket. Naboen må derfor være pliktig til å legge båten på en slik måte at du kan utnytte din strandrett, herunder sjøsette båten din fra naustet. Mye kan vel også tilsi at en slik rett uansett må synes å foreligge i og med plasseringen av ditt naust, altså selv om det ikke foreligger noen skriftlig avtale. Videre at det er hevdet en rett til båtopptrekk/sjøsetting utenfor ditt naust, men på naboens sjøgrunn. Dersom naboen din ikke er villig til legge om fortøyningen slik at dette kan gjennomføres som tidligere år, har du ikke stort annet valg enn å gå til advokat – og i verste fall måtte legge saken frem for domstolene.

Eiendomsrett

Ferdsel rundt hytter

Vi bor i et område med mye hytter i strandsonen, og fra tid til annen blir vi jaget når vi går i land. Er det nå slik at det man fritt kan gå inntil 25 m fra hyttene, og at vi derfor ikke kan jages om vi holder en slik avstand?

Svar: Nei, det er ikke fullt så enkelt. Gjeldende rett er at ferdsel til fots i utmark fritt kan skje så lenge ferdselen skjer ”hensynsfullt og med tilbørlig varsomhet”, jf. friluftsloven § 2. Etter samme lov § 8 kan bading fritt gjøres fra strand i utmark eller fra båt ”når det skjer i rimelig avstand fra bebodd hus (hytte) og uten utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre”. Noen eksakt ”metergrense” kan ikke oppstilles, og hva som vil være utilbørlig vil måtte bero på en konkret vurdering. Dette gjør bestemmelsene naturligvis noe vanskelig å praktisere. Etter høyesterettspraksis er det likevel rimelig å anta at ferdsel i utgangspunktet bør kunne skje fritt med en avstand på ca. 50 m eller mer fra bebodd hus eller hytte. Holder dere en slik avstand vil det som hovedregel være i strid med friluftsloven om grunneieren, eller andre, jager dere.