Brygge i nabogrense

Min nabo vil legge ut flytebrygge på sin eiendom, men selve fortøyningen på den ene siden vil måtte skje på vår side – med andre ord vår eiendom i sjøen. Har de anledning til det?

Svar: Nei, det hjelper ikke om brygga blir liggende på naboens eiendom dersom bruken av den vil (delvis) foregå på deres eiendom. Da vil jo bruken på den ene siden skje på din eiendom. Det vil de ikke ha lov til uten særskilt hjemmel i form, for eksempel en servitutt eller særskilt avtale med deg. Heller ikke kan flytebrygga legges slik at den hindrer deres sjøverts atkomst til deres eiendom, også kalt tilflottsretten.

Spørsmål økning av leie for båtplass

I 1989 ble det etablert en båthavn i regi av båtforeningen. Grunneier gav oss et særdeles godt tilbud på leie av grunn da vi var ei forening som ikke skulle tjene penger, men gjøre noe med miljøet i fjorden. Leien ble på 10 000 kr i året. Arealet var heller ikke slik at grunneier ville kunne benytte det til noe annet. Avtalen var på 20 år med rett til fornying i 20 år.

Etter hvert ble anlegget bygget ut med foreningens egne midler og dugnad, og har i dag en antatt verdi på 2 mill. for de landetablerte installasjoner. I tillegg er det flytebrygger med bølgedemper for 100 plasser. Brukerne har selv betalt flytebryggene i henhold til antall meter de bruker, og kan selge plassen for en oppjustert pris i henhold til en indeks slik det står i andelsbrevet. Etter 20 år skapte barna til grunneieren problemer, og truet båtforeningen med at dersom de ikke aksepterte at årlig leie ble satt opp fra 10 000 til 100 000 kr, så måtte foreningen forlate området. Dessverre aksepterte foreningen dette og sendte ut ei tilleggsregning til alle båteiere for de to siste årene. Her kommer mitt første spørsmål: Er det juridisk lovlig å etterfakturere for de to foregående år når leia har vært fastlagt tidligere til en fast sum uten forbehold?

Fra gammelt av da vi hadde en helt ubetydelig årlig leiesum pr. båt pr. år var det enighet om at dette skulle vi betale frem til plassen var solgt. Dette var ikke noe problem, da det var venteliste hele tiden på å få plass. I dag er situasjonen annerledes. Beløpet er nå så stort at det har betydning for enkelte, og det er ikke folk på liste for å overta plassene. Likevel forlanger styret at det skal betales årlig leie, selv om en ikke benytter plassen, har solgt båten og sagt klart fra at en ikke ønsker plassen lengre. I tillegg forlanger de også at de som ikke har båt lengre, og ikke har fått solgt plassen fortsatt skal utføre tre nattevakter pr. år og være med på dugnad i havna. Alternativt må en, som straff for å utebli, betale 1 000 kr pr. vakt og 350 kr pr. dugnad en uteblir fra. Dersom en ikke får solgt plassen er en da  «bondefanget» av foreningen på uviss tid. En må altså bygge opp et anlegg en ikke skal benytte lengre, og passe andre folks båter, samt betale en leie av noe en ikke bruker. Er dette lovlig?

Svar: Dette reiser foreningsrettslige spørsmål som ikke er lovregulert og som det kreves mer inngående kjennskap til foreningen, herunder eventuelle vedtekter og andelsbrev, for å kunne besvare mer sikkert. Generelt kan jeg imidlertid antyde noen mulige løsninger: Etter det jeg forstår har foreningen akseptert å betale en leie på 100 000 kr pr. år. Som følge har foreningen store kostnader som igjen må dekkes inn av medlemmene. I denne forbindelsen spør du om dette kan kreves inn med tilbakevirkning for de to foregående år. I utgangspunktet må dette spørsmålet løses på bakgrunn av avtalerettslige regler sammenholdt med ulovfestet foreningsrett. Det innebærer at foreningen og hvert medlem har et gjensidig forpliktende avtaleforhold. Som hovedregel må det også innebære at vedtatt leie (for 2006 og 2007) nettopp er avtalt, og ikke kan endres uten samtykke fra den enkelte. Det foreningsrettslige elementet innebærer imidlertid at man ved å være innmeldt i en forening har akseptert at de styrende organer ved flertallsvedtak kan pålegge medlemmene plikter. Derimot kan disse pliktene etter en totalvurdering måtte anses som overgrep eller sterkt urimelige, så de ikke vil stå seg rettslig. Tilbakevirkende leie, slik du beskriver, kan høre til denne kategorien. Dette fordi lav leie synes å være en konkret begunstigelse og sterkt motiverende for tilslutningen til foreningen. For eksempel vil en forening heller ikke uten særskilt vedtektshjemmel kunne kreve ekstraordinær kontingent.

At det kreves leie når man har sagt opp plassen lyder merkelig, men enten har man vel en plass – en andel – eller så har man det ikke. Velger man først å ha dette, så vil det normalt følge plikter med plassen (andelen), og uavhengig av om man har en båt eller ikke. Dersom man har andelen fordi den er uomsettelig, på grunn av de økonomiske forpliktelser som følger med (på grunn av foreningens dårlige økonomi), så stiller det seg nok noe annerledes. I så fall kan det jo hevdes at medlemskapet (andelen) nærmest er uoppsigelig. I forlengelsen av dette kan det også stilles spørsmål om vedtak kan være formålsstridige, og i så fall er utgangspunktet at det kreves tilslutning fra samtlige medlemmer. Dette spørsmålet må naturligvis avgjøres ut i fra foreningens formål(sbestemmelse) – som jeg ikke kjenner nærmere. I så fall vil endringene bare kunne gjøres gjeldende overfor nye medlemmer.

Et gebyr for å utebli fra vakt eller dugnad kan nok en forening vedta innenfor rimelige grenser, men dette må ha hjemmel i vedtektene – og vedtaket må derfor ha kvalifisert flertall. Mer presist tror jeg det dessverre er vanskelig å besvare spørsmålene dine – uten å måtte gå mer detaljert inn saken.

 Oppjustering av leiepriser

I vår båtforening har styret nå bestemt at prisen for leie av båtplasser skal økes vesentlig for å kunne sette av mer midler til et vedlikeholdsfond. Mitt inntrykk er at dette ikke er overensstemmende med hva de fleste medlemmene i foreningen ønsker og at det ikke er behov for et slikt stort vedlikeholdsfond. Kan vi angripe styrets vedtak om dette?

Svar: En båtforening er i utgangspunkt underlagt en fri styringsadgang og denne baserer seg gjerne på de vedtekter som foreningens medlemmer har sluttet seg. Prinsipielt må derfor styrets kompetanse vurderes mot foreningens vedtekter. Det normale er at foreningens øverste myndighet er årsmøtet. Styret er da naturligvis underlagt årsmøtet og noe annet har jeg ikke sett forekommet. I utgangspunktet er det den løpende forvaltningen av foreningen som ligger til styret og det er styret som normalt vil ha ansvaret for en forsvarlig foreningsøkonomi, herunder at kontingenter, leieinntekter, blir oppkrevd og at foreningen har tilstrekkelig med midler til vedlikehold og så videre. Ofte er det vel imidlertid årsmøtet som fastsetter kontingent og leiepriser etter forslag fra styret, og styret som iverksetter vedtakene. Dere bør derfor undersøke mot vedtektene om styret selv har kompetanse (myndighet) til å fastsette det styret har gjort.

I hvilken grad man ønsker et vedlikeholdsfond er ofte også et spørsmål om hvilken standard man ønsker på bryggeanlegg og så videre – og her er det gjerne plass til forskjellige oppfatninger. Flertallets oppfatning må da være avgjørende, men vedtektene kan også kreve et kvalifisert, for eksempel 2/3, flertall. Om styret har bestemt noe man mener er i strid med flertallets ønsker, kan man uansett be om at det innkalles til ekstraordinært årsmøte og forelegge spørsmålet for årsmøtet. Dersom styret nekter å innkalle til dette – som vil være litt spesielt om det er flere medlemmer som ønsker dette – må det undersøkes mot vedtektene om medlemmene kan kreve dette. Om et ekstraordinært årsmøte bestemmer en ny kontingent og eller leiepris, må naturligvis styret respektere dette – og eventuelt gå av om de mener dette er uansvarlig i forhold til det fremtidige vedlikeholdsbehovet.