Pål S. Jensen – Side 3

Bruktbåt med gammel skade

Vi kjøpte i vår en bruktbåt, en 1994 modell, for 425 000 kroner. Selgeren fant selv, og var den som fylte ut kontrakten «Kontrakt ved kjøp av fritidsbåt mellom private» fra Forbrukerrådet. Ved besiktigelse av båten før kontrakten ble undertegnet ble det spurt om båten var tett og om det var skader på skrog. Dette ble sagt var helt i orden, altså at båten var tett og at det ikke var skader. Etter kjøpet har det vist seg at båten hadde for flere år siden har truffet en stake, og blitt reparert. Det har også kommet frem at selger ikke var helt fornøyd med den reparasjonsjobben som ble gjort. Som følge av dette lekker båten og vi har måttet skifte noe av innredningen på grunn av fuktskader. For dette har vi fått reduksjon på 2 000 kroner. Etter å ha fått folk fra et verksted til å se på dette, er konklusjonen at skaden ikke er profesjonelt reparert. De har anslått en reparasjonspris på ca. 40-60 000 kroner for å få et godt resultat. Vi føler oss lurt og ønsker i alle fall et prisavslag. Er dette noe å gå videre med ved hjelp av advokat?

Svar: Selgeren plikter forut for kjøpet å opplyse om skader på båten, og dette høres ut som et klart brudd på selgers opplysningsplikt. Som følge av dette er båten er mangelfull, og dere kan da blant annet kreve erstatning for reparasjonsomkostningene. Mest sannsynlig vil dere også kunne kreve heving av kjøpet. Det siste forutsetter imidlertid at mangelen må anses som et ”vesentlig” kontraktbrudd, og at det erklæres heving innen rimelig tid etter at dere fikk eller burde ha fått kjennskap til mangelen. Det siste gjelder likevel ikke dersom selgeren har opptrådt grovt aktløst eller for øvrig i strid med redelighet og god tro. Dette synes å være tilfellet her. Hvorvidt det foreligger et ”vesentlig” kontraktbrudd beror på en skjønnsmessig vurdering av flere momenter, men det meste tyder etter mitt syn på at dette spørsmålet må besvares bekreftende. Svaret er derfor at dette absolutt synes å være noe dere bør gå videre med, og en advokat kan da gi god veiledning.

Eiendomsrett

Eiendomsrett til sjøgrunn når det er brådypt inne ved…

Vi er eier av en eiendom på ei øy og på den andre siden av et sund som er ca. 90 m bredt har vi en naboeiendom. Det er verken marbakke eller fjærestrekning der. På begge sider av sundet går fjellet bratt ned i sjøen og videre til bunnen, som er relativt flat. Dybden er mellom 4 og 10 meter. Jeg lurer nå på hvor grensen vår går i sundet. Noen sier at den går langs ”midtålen” i sundet, mens andre mener ved to meters dyp – målt ved middels lav vannstand. Hva er riktig?

Svar: Hovedregelen etter rettspraksis er at eiere av grunn ned til strandlinjen har eiendomsrett ut i sjøen til marbakken, eller hvis marbakke ikke kan påvises, til to meters dybde ved middels lav vannstand. Marbakken er definert i rettspraksis som stedet ”hvor sjøbunnen begynner å falle sterkt”. Dette innebærer at ikke enhver overgang til store dyp kan betegnes som marbakke, og marbakken danner overgangen fra et relativt flatt og grunt stykke som strekker seg fra land, til et brattere dyp. For at en marbakke skal danne grunnlag for eiendomsrett, må den dessuten ligge utenfor den aktuelle eiendommen. Tometersregelen har særlig betydning der det er en svakt hellende sjøbunn uten noe markert brått dyp. Når det er brådypt ved land, som her, vil tometersregelen innebære at strandeieren får liten eller ingen eiendomsrett i sjøen. I en offentlig utredning fra 1988 er det foreslått at en strandeier som hovedregel skal eie sjøarealet 30 meter ut fra land. En slik regel ville imidlertid etablere ny rett, og er således ikke annet enn et forslag til lov som eventuelt kan bli vedtatt. Dette har man heller ikke fått gjennomslag for hos domstolene. Det er videre fastslått av Høyesterett at det ikke er rettslige holdepunkter for at eiendomsrett i sund i sjøen på generelt grunnlag kan etableres etter et midtlinjeprinsipp, og etter analogi fra vassdragsloven § 3. Med mindre det derfor følger noe annet av særskilte rettsgrunnlag for den enkelte eiendom, som for eksempel alders tids bruk eller lokal sedvanerett, så er det ikke grunnlag for å fastslå eiendomsrett utover det som følger av reglene om marbakke og to meters dyp. I dette tilfellet tyder altså på at eiendomsretten ikke strekker seg ut i sundet. Dette betyr likevel ikke at man som grunneier er uten rettigheter, for eiendomsretten må også suppleres med den såkalte strandretten. Denne gir en eier av grunn med strandlinje en rekke rettigheter uavhengig av om han har eiendomsrett også til sjøgrunnen, for eksempel rett til adkomst sjøveien, rett til å anlegge brygge eller annen båtplass og utfyllingsrett. Dette gjelder naturligvis også for eiere av eiendommer hvor det er brådypt langs land. Videre gir nabolovgivningen og offentligrettslige regler et betydelig vern mot at det settes i gang virksomhet eller aktiviteter på sjøen utenfor strandlinjen som er til sterk ulempe for eiere av grunnen innenfor.

Mangler

Reparasjon utført ”svart”

Jeg har fått gjort en reparasjon på min båt ”svart”. Det vil si jeg ikke har fått noen kvittering og reparatøren har, så vidt jeg vet, ikke betalt moms eller innrapportert beløpet. Problemet er imidlertid at jobben som ble gjort ikke er bra nok utført. Men er det da slik, fordi jobben er gjort ”svart”, at jeg ikke kan kreve håndverkeren for noe?

Svar: Nei, i prinsippet er dette uten betydning for spørsmålet om tjenesten er mangelfull. Dette er et kontraktsmessig spørsmål mellom dere to (partene). Spørsmålet her er derfor om tjenesteyteren har utført arbeidet i tråd med avtalen, og i mangel av spesielle holdepunkter, om arbeidet er utført fagmessig på alminnelig god måte. Hvorvidt det er svart skatt og avgift er et offentligrettslig spørsmål, altså et spørsmål overfor det offentlige. Dette kan naturligvis få konsekvenser i form av tilleggsskatt, avgifter og eventuelt straff, men påvirker i prinsippet ikke denne avtalen mellom partene og kravene til utførelsen av denne.

Mangler

Heving av båt med for stor motor

Jeg kjøpte i 2014 en 2013-modell båt med en 200 hk utenbordsmotor for 550.000 kr. I kontrakten står det at båten «er besiktiget og selges as is». Etter overtakelsen av båten oppdaget jeg flere feil, blant annet lekkasje fra bensintanken og sprekker i gelcoaten. Sprekkene var oppstått på akterbenk, og hekk ved motorfestet. Ifølge en fagkyndig takstmann vil utbedring av glassfiberskadene koste omkring 30.000 kr. I tillegg viser det seg at båten kun er godkjent med en motor på «max 112 KW» effekt. Dette tilsvarer 152 hk. Det siste vil ifølge mitt forsikringsselskap kunne føre til avkortning av skadeoppgjør med inntil 100 %, dersom det er årsakssammenheng med skadetilfellet. Jeg føler etter dette at selgeren har misligholdt sin opplysningsplikt og at båten er i vesentlig dårligere stand enn jeg kunne forvente. Jeg vil derfor heve kjøpet og få tilbakebetalt kjøpesummen. Videre vil jeg ha erstattet 29.300 kr for frakt ved kjøpet av båten og til takstmannen. Selgeren er imidlertid ikke enig i dette. Han innrømmer å ha vært klar over at motoren var for stor, men viser til at båten ble solgt «as is» og at han nevnte dette ved kjøpet. Det siste er ikke sant.

Svar: Selv om tingen er solgt «as is», eller med liknende forbehold, foreligger det en mangel etter kjøpsloven § 19 dersom selgeren har holdt tilbake eller gitt uriktige og dersom båten er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å rekne med etter kjøpesummen og forholdene ellers. Selgeren burde naturligvis opplyst at motoren var for stor for båten, og han burde gjort dette skriftlig. At dette skjedde muntlig, slik han beleilig hevder i ettertid, vil han ikke bli hørt med. Bevistvil her vil gå ut over ham. Dette er dermed brudd på opplysningsplikten i kjøpsloven, og denne manglende opplysningen har virket inn på kjøpet. Båten har derfor en mangel. For heving av kjøpet kreves det at mangelen er vesentlig, jf. kjøpsloven § 39. I dette tilfellet vil feilen få alvorlige konsekvenser for din bruk av båten, og antagelig har også sprekkene oppstått som følge av for stor motor. Etter mitt syn vil dette derfor være en vesentlig mangel som gir grunnlag for heving. De øvrige feilene på båten styrker dette. Du vil da også ha krav på erstatning for tapet du har blitt påført som følge av mangelen, jf. kjøpsloven § 40. Kostnader som frakt av båten etter kjøpet og takstrapport er dekningsmessige utgifter. I tillegg kan du kreve forsinkelsesrente av både kjøpesum og utgifter.

Båthavn, båtplass og brygge

Brygge i nabogrense

Min nabo vil legge ut flytebrygge på sin eiendom, men selve fortøyningen på den ene siden vil måtte skje på vår side – med andre ord vår eiendom i sjøen. Har de anledning til det?

Svar: Nei, det hjelper ikke om brygga blir liggende på naboens eiendom dersom bruken av den vil (delvis) foregå på deres eiendom. Da vil jo bruken på den ene siden skje på din eiendom. Det vil de ikke ha lov til uten særskilt hjemmel i form, for eksempel en servitutt eller særskilt avtale med deg. Heller ikke kan flytebrygga legges slik at den hindrer deres sjøverts atkomst til deres eiendom, også kalt tilflottsretten.